지방 소멸 위기 마을의 주거 문제: 빈집 활용과 리모델링 과제

한국의 수많은 지방 마을에는 사람이 살지 않는 빈집이 늘어나고 있다. 2024년 기준 전국의 빈집 수는 약 155만 호에 달하며, 이 중 상당수가 지방의 소멸 위기 마을에 집중되어 있다. 겉으로 보면 ‘집이 많은데 왜 주거 문제가 있는가?’라는 의문이 들 수 있지만, 실제 현장은 정반대다. 집은 있지만 살 수 없는 집, 살고 싶지 않은 집, 살려면 돈이 너무 많이 드는 집이 대부분이다.

 

결국 ‘남아 있는 주거 공간’과 ‘실제 사람이 거주 가능한 공간’ 사이에는 큰 간극이 존재한다. 이 글에서는 소멸 위기 마을의 빈집 문제의 실체, 그리고 리모델링을 통해 주거 문제를 해결하는 데 따르는 과제와 한계를 구체적으로 살펴본다. 집이 있다고 해서 마을이 살아나는 것은 아니다. 어떻게 살아갈 수 있는 공간으로 전환하느냐가 핵심이다.

 

지방소멸의 현상 : 빈집의 실상 - 숫자는 넘치지만, ‘살 수 없는 구조’

지방 빈집은 숫자만 보면 주거 문제를 해결할 수 있을 것처럼 보이지만, 실제로는 그렇지 않다. 많은 빈집은 수십 년간 방치되며 지붕이 무너졌거나, 보일러와 상하수도가 아예 끊긴 상태다. 특히 1980년대 이전에 지어진 집은 단열 성능이 거의 없고, 화장실이 외부에 있는 구조도 많아 실거주가 어렵다.

 

게다가 빈집의 상당수는 소유주가 명확하지 않거나 상속이 복잡하게 얽혀 있어 행정적으로 활용하기도 쉽지 않다. 실제로 경북의 한 마을은 마을 전체 가구의 40% 이상이 빈집이지만, 그 중 활용 가능한 집은 10% 미만이라는 조사가 나왔다. 청년이나 외지인이 귀촌하려 해도, 리모델링에만 수천만 원이 드는 경우가 대부분이고, 이 비용은 지원 대상에서 벗어나는 경우가 많아 현실적인 장벽으로 작용한다. 즉, 집이 남는 것이 아니라, 쓸 수 있는 집이 없는 상황이 지방의 현실이다.

지방소멸의 현상 : 빈집 리모델링의 현실적 어려움 - 비용, 법규, 수요의 불일치

빈집을 살리는 방법으로 가장 많이 언급되는 건 ‘리모델링’이다. 하지만 실제 리모델링을 시도하려 하면, 비용 부담, 제도적 제약, 지역 내 수요 부족이라는 3중 과제가 동시에 발생한다.

 

첫째, 비용 문제. 오래된 시골집의 경우, 겉으로 보기엔 멀쩡해 보여도 내부를 철거하고 다시 짓는 수준의 공사가 필요한 경우가 많다. 리모델링 비용은 보통 3,000만~5,000만 원 이상 들고, 인건비와 자재비 상승으로 인해 신축보다 비효율적인 경우도 있다.

 

둘째, 법적 문제. 일부 빈집은 도로와 맞닿아 있지 않아 건축 허가 자체가 어려운 경우도 있고, 도시계획상 ‘보전지역’에 해당돼 용도 변경이 불가능한 사례도 존재한다.

셋째, 수요 불일치. 지방자치단체가 빈집을 수리해도, 실제로 입주할 사람은 제한적이며, ‘이 지역까지 와서 살고 싶다’는 확신이 없는 이상, 주거 수요는 실현되지 않는다.

결국 빈집 리모델링은 단순한 공사 프로젝트가 아니라, 거주자와 공동체를 함께 설계하는 종합적 과제가 된다.

지방소멸의 대책안 : 주거 공간만으로는 부족하다 - ‘삶터’로서의 조건이 필요하다

빈집을 주거 공간으로만 바라보면 문제 해결이 어렵다. 청년층이나 디지털 노마드, 창업 희망자들이 마을에 머물기 위해서는
일할 수 있는 공간, 커뮤니티가 연결된 환경, 생활 인프라가 함께 존재해야 한다.

 

예를 들어 전남 순천의 한 마을은 빈집을 단순 주택이 아니라 작업 공간과 주거가 통합된 셰어하우스로 리모델링했다. 이 집은 1층은 영상 편집실과 공동 부엌, 2층은 개인 방으로 구성되어 있고, 인근 마을 회관에선 주 1회 네트워킹 모임이 열린다. 단순한 리모델링이 아닌, ‘함께 살고, 일하고, 소통하는 생활 단위’를 설계했기에 정착률이 높아졌다.

 

이처럼 빈집은 단순히 리모델링해서 임대하는 것이 아니라, 지역 안에서 삶의 흐름을 자연스럽게 연결할 수 있는 공간으로 재구성되어야만 진짜 의미 있는 주거 대안이 된다. 집 자체보다 집을 둘러싼 구조와 연결성이 생존의 조건이라는 걸 잊지 말아야 한다.

지방소멸의 대책안 : 빈집 활용을 위한 구조적 제안 - 정책과 사람의 접점을 설계하라

소멸 위기 마을에서 빈집을 효과적으로 활용하려면 몇 가지 구조적 변화가 필요하다.

 

첫째, 행정 중심의 일방적 사업이 아니라, 실제 이주 희망자와의 매칭 기반 설계가 이뤄져야 한다. 예를 들어, ‘빈집은행’ 제도를 넘어서 거주자 맞춤형 리모델링 설계 + 정주 후 커뮤니티 연계까지 포함된 통합 패키지가 필요하다.

둘째, 리모델링 비용 지원도 현실화되어야 한다. 현재 대부분의 지원금은 500만 ~ 1,000만 원 수준인데, 이는 전체 리모델링 비용의 20~ 30%밖에 되지 않는다. 성공적으로 정착 시 인센티브를 추가 제공하는 방식으로 유연한 재정 설계가 필요하다.

 

셋째, ‘공공이 개입하고 주민이 설계하며, 민간이 운영하는’ 삼자 협력 모델을 확산시켜야 한다. 일부 성공 사례는 청년 커뮤니티가 직접 빈집 리모델링을 설계하고, 지자체는 인허가를 지원하고, 민간 단체가 운영비 일부를 후원하는 방식으로 협력 구조를 구축했다.

마지막으로, 빈집을 통해 단순히 사람을 유입시키는 것이 아니라, 지역 안에서 일자리와 삶터를 동시에 설계하는 순환형 시스템을 만들어야 지방은 살아남을 수 있다. 빈집은 ‘살아야 하는 이유’를 만들어주는 도구일 뿐, 그 자체로는 마을을 살릴 수 없다.

맺으며,

소멸 위기 마을에서 빈집은 가장 눈에 띄는 자산이지만, 동시에 가장 활용하기 어려운 자원이기도 하다. 리모델링은 단순히 벽을 고치고 지붕을 수리하는 일이 아니라, 그 공간에서 살아갈 사람과 그들의 삶을 함께 설계하는 일이다.

 

지방이 살기 위해선 빈집을 ‘비어 있는 집’이 아닌, ‘사람이 살아도 되는 구조’로 바꾸는 통합적 접근이 필요하다. 지금은 물리적 공간보다 삶이 머물 수 있는 환경을 만드는 것이 더 중요한 시점이다.